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立心咨询:某房地产企业未来发展提供问题诊断咨询服务

来源:立心国际 发布时间:2018-03-13 浏览数量:2372

  一、企业简要介绍

  企业于2010年注册成立,经营房地产,2011年,正式动工开发X房地产项目。项目占地500亩,总建筑面积47万方,现已开发180亩,还剩320亩地待开发。下图为已开发项目鸟瞰图。

  图中左前方较大区域为开发建设的奥特莱斯小镇,旁边是建有的酒店区,区域后方为商业住宅区。开发兴建的奥特莱斯小镇建筑风格为纯正地中海风情,是集吃、住、购、游、娱完善功能的休闲购物小镇,建有国际奢侈品集合店、国际名品折扣店、快时尚街区、国际儿童业态、风情酒吧、咖啡、婚纱摄影等高档消费场所。项目区右临县政府,后毗镇政府,前方是6000亩景色优美的湿地自然保护区和一个大型影视基地。

  二、企业发展现状及存在的问题

  1、企业负债累累,资金极为短缺。

  企业当前项目亏损,负债累累,原因主要有:

  一是目前企业开发的180亩地建设的2000套房已出售,但因为当地消费水平低,房价便宜,企业几乎没有盈利。

  二是国家现在房地产调控,不给商业地产贷款,导致很多人买房子贷不了款,致使企业另外持有的5万方商业地产卖不出去,资金回不来。

  三是企业老板现在在温州,因为负债原因很难借到款项。

  四是劳斯莱斯项目亏损,劳斯莱斯撤资,造成建设的劳斯莱斯小镇成为空城。

  由于以上四方面的原因,现在导致企业处于生产困境,差不多是山穷水尽,经济非常拮据。

  2、对于企业下一步发展不清晰,缺少战略规划和商业模式设计

  企业计划下一步将劳斯莱斯小镇建设为婚纱摄影基地,但对于项目的发展规划和商业模式设计不清晰。

  三、企业存在问题原因分析

  对于此房地产企业,立心宏达咨询专家李江涛教授对造成其发展问题的原因进行了分析。一个企业的发展很大程度取决于企业老板,对企业老板进行基因分析是对企业发展问题进行诊断的不可缺少的一环。以下是对企业老板的基因分析和在此基础上的企业发展问题的关键原因分析。

  (一)企业老板基因分析

  1、企业老板个人经历

  企业老板是温州人,最开始为公务员,之后当过土地所所长,后来做土地开发公司经理,现在为企业董事长经营房地产企业。

  2、企业老板基因分析

  (1)具有融资能力,但缺少项目选择能力。

  企业前期成功融到5个亿,但是老板没有选择项目的能力,没有选择项目的相关理论知识,例如选择一个项目有哪些标准。在选择项目时,只看到了周围一小时经济圈,没有做消费人群分析,没有分析人们的消费能力,导致选择了错误的项目进行投资。

  (2)企业老板缺少房地产行业经验。

  通过企业老板的个人经历,可以看出他在经营房地产企业之前做的是土地经营,从来没做过房地产,突然进入一个陌生的领域,在房地产方面认识是不完整的。比如对房地产产业政策变化认识不完整、对土地的功能性开发认识不完整,导致他在选择项目时摇摆不定,开始想做浙商的产品集散地,后来做了奥特莱斯项目,现在又想做婚纱摄影基地。

  (二)关键原因分析

  企业现在出现问题的根本原因是企业老板自身的局限,直接原因是企业老板对于企业的发展问题在做决定时太过轻率,所做出的错误决定直接将企业带入现今的困境,这也是很多企业老板应当引以为戒的。对于此企业老板在做抉择时所犯的错误,现进行如下分析:

  1、企业老板在决定经营房地产企业时比较草率,没有对行业进行研究和风险分析,直接投资开办。

  据企业老板所说,他是到安徽去旅游,认识了淮南毛集的书记。淮南在历史上有淮南子,是汉朝非常有名的一个王爷,他写了一本书叫《淮南子》非常著名,淮南还有天工山,很多故居,历史文化底蕴丰厚。而毛集是县级实验区,江泽民曾来过三次,具有一定的影响力。经书记的介绍,建议一起做房地产,然后他就直接过来做房地产了。

  通过这件事就可以看出,这个老板在做决策的时候,仅仅因认识某个人,没有系统的调查,没有考虑行业风险,凭感性就直接做了决定,这样的做事方式也为他后来经营公司限于困境埋下了伏笔。

  2、企业老板在选择开发项目时,依附政府,草率决定,不加论证。

  在开发奥斯莱斯项目之前,此企业老板本来想做房地产,想把浙江的一些工厂产品和小额批发市场引进来,建小额批发市场,项目都已谈好,共有600多家。但后来政府领导提出建奥特莱斯,因为奥特莱斯定位高,符合现在生活潮流,而且周围半小时车程内有600万人,建奥特莱斯应该非常好。另外,政府会补贴2000万,他为了得到政府支持,拿到补贴就匆忙答应了。

  结果后来项目出现问题,一是他在项目开发期间每周组织300人去上海奥特莱斯参观,结果100个人里面有99个人不消费,只有一个人消费,而且消费不高,就发现这个地方,人群数量庞大,但是最大的问题是当地的消费能力不行,买不起奥特莱斯的商品。二是为了做奥特莱斯,需要把奥特莱斯引过来,但奥特莱斯有两个要求,第一,必须投资改造2个亿,第二,每年给奥特莱斯2000万的运营费。而且,当地平均住宅是1100元/平方米,商铺本来定价5000元/平方米,一共5万平方米,而奥特莱斯认为5000元/平方米过低,因为要有2个亿的运营资本,所以把价格定为8000元/平方米,结果房价提高之后,销量很低。

  五、案例解读

  对于此企业案例,立心宏达咨询专家李江涛教授给出如下解读:

  1、李教授理论解读

  李教授曾提出一个理论,真正的商铺卖的是有形的建筑和无形的人流量,用商业模式的思想讲,人流量就叫资源。李嘉诚讲,房地产的秘诀,第一是地角,第二是地角,第三是地角。为什么房地产一直强调地角?就是因为地角背后是资源,资源背后是人流量,人流量就是资源,所以评价一个商业模式模型的最简单评价方式,就是人流量加上建筑物,再加上功能设计,就形成商业模式的基本架构。此企业老板只看到了建筑物,没有看到建筑物需要人流量做支撑,而人流量往往是决定房地产商业价值的核心要素。这就解释了为什么李嘉诚说房地产核心是地角,核心是地角,核心是地角。

  2、企业老板在决策时需要完整正确的决策模型

  企业老板应该如何决策才有利于企业发展,在决策过程中通常会犯哪些错误。案例中的企业老板只考虑到周围半小时有多少人口,看到项目区左边是区政府,右边是镇政府,前面是湿地,背后靠着一个镇,认为是最佳的房地产投资机会。这反映出了老板看问题的格局,他的投资模型出了问题。而李教授的全方位管理体系、综合决策的思想,可以有效的解决这一问题。对于他这种模型做决策会出的问题,问题出在哪,怎么去改进,都可以按照李教授的理论体系进行分析、调整、设计。例如,麦当劳每次做选址的时候要考虑5分钟车程的人口数和5分钟车程的人均平均收入,还要考虑高端人群的构成,如果此企业老板懂得,或咨询过李教授,就会对他的决策产生重大影响。

  3、李教授指出要把研究企业失败的做法和企业成功的做法同等对待。

  通过此案例,李教授指出目前我们很多企业在决策时都是大量研究如何成功、研究好的机会,而缺少对失败案例的研究、对机会风险的研究,有多少可能性是失败的、失败的原因到底是什么。由于没有把失败当成主要研究对象,所以,就会缺少一种风险管控能力,所以,企业在选择项目时一定要研究风险管控。

  4、企业在建立合作时应学会对合作方提要求,注重保障企业利益。

  案例中,奥斯莱斯撤资,奥斯莱斯小镇成为空城,债务全由企业背负,直接给予了企业致命的打击。对此,企业家应引以为戒。企业在建立合作时,应懂得如何建立有利于企业发展的合作模型,如何对合作者进行要求,防范风险,这对于每个企业家都是非常实用的。

  六、企业下一步发展分析

  1、企业下一步发展有利条件

  一是老板在当地有资源。

  二是老板与当地政府关系比较好。

  三是项目区旁边有6万亩湿地,湿地里有丹顶鹤、仙鹤、白鹭,有几千亩的荷花,景色极为优美,当地旅游行业非常火爆。另外,旁边还有一个大型著名的影视基地。

  以上三个方面是企业发展的有利条件,而如何开发利用这些有利条件,就需要企业做正确的发展战略规划和商业模式设计。

  2、企业下一步发展问题

  (1)企业资金链快要断裂,资金匮乏。目前企业资金链快要断裂,有200多亩地未开发,融不到资金,企业资金极为缺乏。

  (2)企业面临着资金风险。目前,企业到年底有5000万的工程款要付,还拥有200亩地,一亩地的土地价大概是65万,200亩大概1.3个亿。如果5000万工程款付不出去,很可能被起诉,如果法院盘这1.3个亿的土地拍卖,可能最多就拍卖四五千万,这样等于如果把这1.3个亿的土地开发出房子出来,可能卖四五个亿,但是如果拍卖以后就变成四五千万,十倍的差距。所以这也是没有做好规划带来的损失。

  3、企业做婚纱摄影基地商业模式解读

  目前企业有下一步做婚纱摄影基地的打算,想做一个商业模式。立心宏达专家李教授对他指出,首先要搞清楚一个根本原则,就是房地产项目就必须做房地产,基本模式就是盖房子,卖房子。如果做婚纱摄影是把房产变成经营性资产,经营性资产是现金流回收慢,需要经营时间长,一般房地产公司是要求项目期短,现金流要求高,这就是定位的问题,所以不能随便更改定位,更改定位带来的最大问题就是资金紧张,所以,企业家应该科学决策。

  七、李教授寄语

  在此案例中,企业投了5个多亿,如果决策好了5个亿能变成10个亿,如果决策不好,不仅挣不了钱,还能把本金赔掉。冰火两重天,这就要科学决策。

  因此,在大众创业,万众创新的时代中,企业老板应该怎么做决策,怎么做宏观分析?怎么做产业链分析?怎么进行当地经济调查分析?哪些才是正确的决策方法?决策时会犯哪些错误?应如何避免这些错误?应如何构建正确的决策模型?做了决策后如何进行科学规划?如何进行商业模式设计?这些问题都是企业家必须面对和详加思考的。